수도권 신도시, 신축 프리미엄 시대 본격화

#. 서울 강서구 20년이 넘은  아파트에 살다가 2기 신도시인 인근의 인천 검단신도시 신축 아파트로 이사온 A씨는 "왜 늦게 왔는지 아쉬울 지경입니다. 신축 아파트가 이렇게 좋은 줄 몰랐어요." A씨는 이제는 강남이라도 구축에서는 살기 힘들거 같다고 말한다.

 전국 주택의 절반 이상이 노후화되면서 수도권 신도시의 ‘신축 프리미엄’이 본격화될 전망이다.

통계청 주택총조사(2024년 기준)에 따르면 준공 20년 이상 노후주택은 1090만8,227가구로 전체의 54.89%를 차지했다.

 이처럼 전국 절반 이상이 노후주택으로 분류되면서 신축 비중이 높은 수도권 신도시로 실수요자와 투자 수요가 빠르게 몰리고 있다.

▶ 왕숙·창릉, 3기 신도시의 미래 주거벨트

2026년 이후 순차 입주가 예정된 남양주 왕숙신도시와 고양 창릉신도시(고양)는 GTX-B·C 노선, 수도권 광역급행버스(M-Bus) 등 교통 인프라 확충 계획이 집중되면서 ‘미래 주거벨트’의 핵심 지역으로 꼽힌다.

두 지역 모두 100% 신축 단지로 조성되는 계획도시로, 서울과 인접한 입지에 자족 기능을 갖춘 복합 생활권이 조성될 전망이다.

부동산 전문가는 “3기 신도시는 1·2기 신도시의 한계를 보완한 구조로 입주 시점에는 주거환경과 인프라 완성도가 서울 수준에 근접할 것”이라고 내다봤다.

 ▶ 검단신도시, ‘늦게 뜨는 신흥 강자’

인천 서구에 조성 중인 검단신도시는 2기 신도시 가운데 가장 늦게 진행되고 있지만,전체 주택의 95% 이상이 2020년 이후 준공된 신축 단지로 구성돼 있다.

지난 6월 인천지하철 1호선 검단연장선 개통됐고, GTX-D(김포~검단~강남) 노선이 예타를 통과하면서 점차 서울 접근성이 크게 개선되고 있다.

부동산업계 관계자는 “검단은 초기엔 인프라 부족으로 저평가됐지만 교통망 확충과 상권 조성이 본격화되면서 ‘서북권 대표 신축도시’로 부상하고 있다”며 “분양가 상한제 적용으로 가격 경쟁력까지 갖춰 실수요 유입이 뚜렷하다”고 말했다.

▶기존 신도시도 견조한 강세… 판교·광교·위례 3대 축 유지

이미 완성 단계에 들어선 판교·광교·위례신도시는 여전히 수도권 주거 선호도의 ‘3대 축’으로 자리하고 있다.

IT·바이오 등 산업 클러스터와 우수한 학군, 쾌적한 환경이 결합되면서 신축 아파트 중심의 가격 안정성과 수요 탄탄함을 동시에 유지하고 있다.

한 부동산 컨설턴트는 “판교·광교는 자족 기능 기반의 고급 주거지로 자리 잡았고, 위례는 서울 접근성과 생활 편의시설 면에서 꾸준한 수요가 이어지고 있다”고 설명했다.

▶ “수도권, 신축 중심 시장으로 재편”

전문가들은 전국적인 노후화 속도에 비해 신축 공급이 제한적이어서 향후 수도권 주택시장이 ‘신축 중심 구조’로 재편될 가능성이 크다고 진단한다.

올해 서울 영등포·성동 등 노후주택 비율이 높은 지역에서 분양된 단지들이 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 것도 같은 맥락이다.

 부동산업계 관계자는 “노후주택이 늘수록 신축 아파트의 희소성과 가격 방어력은 커질 수밖에 없다”며 “검단·왕숙 등 신흥 신도시가 향후 5년간 수도권 주택시장의 새 중심축이 될 것”이라고 말했다.